房产专家：作为房产投资 澳洲公寓交割问题取决于中国公寓的房价

【今日澳洲3月22日讯】来自中国大陆的投资者已经在投机性房地产投资上收获了回报。近15年来，由于经济增长、收入上升、银行贷款和城市化进程，中国主要城市的房地产价格出现上涨。因此有专家认为，澳洲公寓交割问题取决于中国公寓的房价。

据《澳洲金融评论报》报道，Luke Filei是沃尔玛亚洲地产前副总统和房地产法律总顾问，他认为，在上升中的房地产市场中购买房产，已被证明是一个成功的投资战略。因此，当2016年初，媒体开始报道墨尔本公寓被大量出售的时候，就不足为奇了，这也是海外购房者大量购买墨尔本公寓楼花造成恐慌的原因。

Filei表示，但当开发商与外国买家签订的楼花合同出现违约迹象时，与外国买家的合同难以执行，开发商可能就高兴不起来了，因为这些买家有可能只是支付了定金，却在事实上获得了物业的选择权。由于10%的定金额度，如果收益在等待交割的时间里已经出现上升，这些买家可能会决定完成购买活动。

但是，如果价格下跌或资金运动不利时，那么合同可能会收到冲击，开发商想要执行合同，除了没收定金，实际上无计可施，除非这些海外买家在澳洲拥有资产或能有其他的强制方式令他们履行合同。

Filei表示，购买澳洲物业的驱动力，如资产多元化、教育机会或生活方式等经常被谈起，但当市场价值下跌时，这些驱动力也不太可能支持购买行为。如果最终贷款人对已完成对公寓的估值，而价值低于合同销售价格，那么对于海外买家来说，这无异于兴趣杀手，他们将放弃交割。

Filei表示，今年墨尔本公寓楼花海外买家违约的数量，将取决于市场价值的落点，在交割时房价是上升还是下降。海外买家会考虑，除了丢失定金，他们是否有法律风险，以及在中国收紧资金外流的控制下，墨尔本公寓市场是否会受影响。

外国投资批文的费用和针对外国买家的新税收，都是额外的指出费用，以及对于没有澳洲收入来源的海外买家，强制执行的、超出预期的、相当高的借贷成本，也将是他们购买时会考虑的事情。

（图片来源：《澳洲金融评论报》）

但是，如果墨尔本开发商把注意力放回国内市场，那他们与境外买家的交割，最大的潜在风险到底是什么？比如中国的二线城市，房价出现了又一轮的上升。大多数的中国二线城市，不限制外地买家购买房产，选择价格较低的中国城市进行投资，仍然是当前的投资主题。

Filei表示，今年中国政府不太可能遏制二线城市的房价上升，它将有助于负债累累的开发商回收资金、清除大量未售公寓的存量以及帮助缓解资金流出中国。

如果澳洲开发商把注意力转到这些增长的国内市场，在墨尔本，海外买家的合同因为各种原因可能受到冲击，海外买家也将思考，是否存在任何理由收回他们的定金，当地的买家将需要寻求如何填补这个空缺的方法。

Filei表示，澳洲和中国的主要城市都有住房负担力的问题，所以这里是一个共同的利益，在政府领导交换意见时，财长Scott Morrison可以就这个问题，问问本周到访澳洲的中国总理李克强的建议。

（Vanessa）