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悉尼华人区Burwood近五年楼市分析:买独立屋记得讲价!

2018-08-21 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论10条

最近房地产市场开始慢慢回归理性了,过去一段时间的清空率一直在60%上下徘徊,想买房自住的朋友也开始可以进场看一下房子了。

这周开始,笔者会开始分析一下悉尼各个区域过去几年的房地产变化,我们先来介绍一下华人热门的地区。

Burwood,我们华人喜欢叫它:宝活区,交通便利,购物方便,可以说是新移民或者留学生很喜欢的一个区。有火车线通过,有大型购物中心,最近一段时间开始形成了一个以华人餐饮为主的美食区,可谓深得华人喜爱。

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宝活区,呈东西向,离悉尼市中心直线距离约为10公里。整个区的面积大约是2.5平方公里,拥有6个公园,大约覆盖了3.4%的城市面积。在2011年的人口统计中,宝活区拥有12,466人,到2016年的人口统计,显示人口增长了28.4%,达到了16,011人。

这是一个充满了活力的区,人口构成以20~29岁这个年龄段为主,在这个区居住的大部分家庭都是以还没有孩子的夫妻为主(刚毕业、刚结婚的)。本地居民还贷数额大约为1800~2399每月。

一个比较有趣的现象就是在这个区以租客为多,大约占了房地产市场的56%,44%的住户为自住为主。过去12个月的统计里,别墅大约有2143栋,公寓楼单元有5128间。据笔者所知有几家开发商即将或已经推出更多的公寓,所以别墅会慢慢减少,而公寓数在可见的将来将会提升。


销售和价格

别墅:

首先我们来看看过去5年里面别墅的销售数量和中位价,以下图表由RP data 提供:

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柱状图显示的是别墅在市场的销售数额,过去5年其实变化并不算太激烈。价格在2016年5月达到顶峰后,从2016年11月到2018年5月这1年半间变化不大,中位价在180万出头徘徊。

下图更直观的可以看到中位价的变化幅度,在2016年5月之后下滑,到2017年5月之后开始爬升,但是2017年11月之后又有微量下滑。这个跟整个大悉尼地区的房价变化基本相同。

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下图为房产销售在市场上呆的时间,和房东开价和实际售价的折扣趋势。基本上房产在三个月内都能卖掉,不过房东的开价基本都比实际售价高,2018年5月的统计显示最近的折扣率在15%左右,也就是开价2百万的房子,可能最终成交在160万左右,想买自住房别墅的朋友可以留意一下讲价的空间了。

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公寓楼:

从下面的表格可以看到,公寓楼的供应量在2014年之后就不算太多,在2015年之后还开始慢慢减少,相应的售价也比较坚挺,中位价在85万上下波动。

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公寓楼的售价在2015年年中到2016年年初的增幅是最大的,甚至达到了20%的增幅,随后增幅开始减慢,到2017年年底,甚至开始了短暂的负增长(降价),只是幅度并不大。

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公寓楼的平均销售期比别墅要短了10天左右,也就是2个半月左右能销售出去,而且议价空间并不大,目前一般在6%左右。

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出租和投资回报

前文也说了,burwood 的房地产市场,租房的人比住自己房的人还多,下面我们来分析一下租房市场的情况。

先来看看别墅的出租情况:

别墅的租金除了在2015年11月到2016年11月这一段时间跌了半年左右,基本都是呈上升态势,到2018年5月的统计数据显示别墅的中位租金略高于675澳币每周。

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如果是投资了别墅来出租的话,这个投资回报大约在1.6~1.7%左右,比起2013年5月时候的大约2.4% 的投资回报低了不少,好的是2018年5月的数据开始往上提升。

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前文列举的数据显示别墅最近几年房价提升并不多,出租的投资回报也并不如意。显示这是一个属于时候买别墅自住的市场,出租或投资求增值比较困难。

公寓:

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公寓楼的租金在过去5年基本是往上走的,可是在2018年5月的统计数据显示租金市场开始有下行压力。

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在过去5年,公寓的租金回报也由最高点的4.2~4.3% 下滑到3.5%左右,不过相比起别墅来说,投资公寓的年投资回报还是会高,在同样的房价不怎么涨的情况下,投资公寓看似比投资别墅回报更大一些。

关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道,西北铁路,Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。

关键词: 房地产市场分析
今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(10)
福皇
福皇 2018-08-24 回复
Burwood 投資出租是很穩的,自住就免了,說差不多價位居住環境還是wwp比較優質
Xenabear
Xenabear 2018-08-21 回复
能帮忙分析一下旁边的Homebush吗?这个区的公寓是不是烂大街了,还有多少在建,或已批没开工的公寓?Strathfield council真是个坑爹的康嫂
helenh
helenh 2018-09-22
这样啊!
AxelQuinn
AxelQuinn 2018-08-22
Hb早已烂大街,很不好租,不会涨,只会跌
JillAu
JillAu 2018-10-10 回复
软广告,不可信
kkkkllllll
kkkkllllll 2018-09-11 回复
这里吃的是多
kkkkllllll
kkkkllllll 2018-09-11
我喜欢去这里吃饭
AxelQuinn
AxelQuinn 2018-08-22 回复
hb早就烂大街了,三无,都是骗海外投资者在买,租都不好租出去。
福皇
福皇 2018-08-24
買了hb的別想投資回報了,那個區5年內只跌不升,而且都低水平人士在居住。
helenh
helenh 2018-09-22
天!


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