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Bankstown CBD化

2020-04-20 来源: 澳洲万邦金融 原文链接 评论1条

年少不听李宗盛,听懂已是不惑年。 

对事物认知的改变,往往要经过岁月的洗礼,在阅历增加后,才明白才看懂。

我今天和大家谈的不是爱情,而是悉尼的一个区—Bankstown。

悉尼总共有658个区,在council之间合并和整合之前,悉尼有38个council市议会,但能把知名度混到人尽皆知的其实没几个,Bankstown做到了。只要您住在悉尼,即使没去过这个区,想必您也听过。

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没进入地产这个行业之前,我对这个区是十分不待见的,说实话Bankstown的烂名声是伴随我长大的。在澳洲读高中时,同学晚上出Bankstown火车站被越南人丢鸡蛋嘲弄。到大学时听闻有朋友在Bankstown 商场目睹打架斗殴。就是几年前Bankstown也没消停过,连续在2016年和2018年光天化日里出现持枪仇杀事件,一次是一位黑帮老大在商场被人刺杀,另一次是一名越南律师在咖啡店门口被杀。

这个区比汪峰牛,至少人家不靠关系,总是靠实力自己上头条。

有时候想想这地方挺像电影古惑仔里的铜锣湾,只不过老大不叫陈浩南,乌鸦或是大D仔,人家叫阿里,易扑拉辛或者是阿哈马之类的。

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不过现在当我再从一个地产投资人的角度来看这个区时,我发现这个区真是光芒四射。我来说几个Bankstown的特别之处。

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Bankstown的是少数几个区火车站两边都很繁华的区域

什么意思呢?很多区火车站会有两个出口,每个出口各自通往不同的方向。举例来说,如Hurstville火车站有两个出口,前边出口通往forest road,商场餐馆商店都在这边。火车站后面的出口通往Ormonde PDE,这条街除了警察局,牙医,几乎就没什么商店,再往后就是居民区了。

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火车站两边的差距就像改革开放前的一些有江河的城市,江的一边是老城区,生机勃勃,江的另一边是等待发展的新城区,一片荒凉。

这样的例子我可以举出很多,都是一边是繁华商业街,火车站另一边老破旧,荒凉的一B。如内西的Ashfield和Summer Hill,西南区的Fairfield , 西北边的blacktown,上北一带的Epping,靠近蓝山的Penrith,宇宙中心Chatswood, Rhodes 。

Bansktown火车站两边都很热闹,而且分布很有讲究。火车站上面那边有两个购物中心,有办公楼,有图书馆,Tafe(技术学院),法院和council大楼也在那边,典型的就业地带。火车站另一边是各式各样的商店,餐馆和超市算是休闲区。两边人气都很旺。

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第二个比较有意思是Bankstown商业街布局

在悉尼绝大部分的Suburb的商业街是成一条直线像前延伸的。

例如Burwood就是Burwood Road( Belmore street的新项目在打破这种发展), Ashfield就是Liverpool Road , campise就是Beamish Street,kingsford就是Anzac Parade,Leichhardt就是Norton street。所有的商店沿着这条街向前或向后延伸,虽然遇到十字路口会像左右两边扩散一点,但都不过一,两家店。老区大都如此

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另外一种是这个区的商业街是以购物中心为依托的,如Castle Hill, Rouse Hill, Macquarie park,路边街道的商店反而不是主流。这种情路一般越远的区,越新的区比较常见。

Bankstown属于第三类,它的商业街区既不依附一个大商场,也不是也不是沿着一条街商店从头到尾排列; 而是像一片树叶一样的,覆盖了好几条街,网状形。

这样的好处是大家逛街可以绕着一个圈逛,这种布局像口袋一样把人气聚在一起。不会像一条街的长条形分布,那些在最上边或最下边的的商家,拿不到什么人流量。

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Bankstown基础设施太好了,用一句话形容就是五脏俱全。

先说眼前的,Bankstown 有两个购物中心,这种配套本身就稀缺,全悉尼有两个购物中心的区域不超过了10个。区域内有A Grade 的写字楼NAB business Centre。停车位巨多。不会像周末的chatswood,停车得一路开上Roof Top找位置。Bankstown区域内还有一个货运机场,以及大医院。

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开车十分钟不到就能到一个高速公路,这个区位置坐标本身就是南边中心位置。未来的基建也有,西悉尼大学已经在此选址,计划建一个教学楼,王牌专业翻译就会在此授课。这也是Sydney Metro 西南线的终点站,如果这条地铁建成,大约高峰期25分钟可以直达市区。

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讲到这很多会在想,下面会不会突然猝不及防的看到楼盘的广告,毕竟那边楼盘项目还挺多的。是的您没猜错,广告就在下面,准备好了吗?

123, ready go!

我不建议在这个区买公寓,尤其是新公寓。

(哥也想写软文,因为太轻松还不得罪人,但苦于说话太耿直,没有金主爸爸,所以只能继续耿直了).

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我再重复一遍,虽然这个区各种好,但投资哥不建议你在这个区买公寓,甚至新公寓。

为什么呢?因为这个区正在CBD 化。所谓CBD化就是把这个区域变成城市区域的休闲娱乐,交通医疗和就业工作的中心,以此来分担主CBD的压力,减少人流流动,舒缓交通压力。

每个区域底子不一样,像Bankstown这种商店多,交通发达,房价还不算贵的地方, 本身就具备了去容纳更多人口的能力。

面对人口增长,政府现在一手给予相应基建升级支持,如高速地铁,修新图书馆。另一边会改变区域格局,规划出更多楼层7-8楼高的高密度住宅,让整片区域远远望去,看到一片都市的天际线。希望可以疏散人群到这里。

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bankstown现在正在计划修建第三个商场,这些配套的建立的就是为了配合此区域的CBD化(区域中心)。

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这要是在中国绝对是一件好事,深圳的南山,福田哪个不是靠产业,基建和政策大力扶持上来的,买房不就是买未来的CBD或区域中心吗?

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这个逻辑在澳洲却行不通,因为我们没有中国城市化那么大的人口增量。全国大部分人也不住公寓。在悉尼越热闹的地方越好租,但不一定涨得快,Parramatta, City, Burwood我屡次看到这个现象。因为每造一些新楼盘,底下都会建商铺,这样当地区域更热闹,商业更有活力,但吸引来的人也很快被新楼盘的供给满足。

就像我一个租房经理评价Parramatta似的,他说这里楼盘都能很快租出去,但租金就是不涨,房价也涨得慢,但此地也挺热闹,人气挺旺。

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如果悉尼某些成熟区域被CBD化,政府指定这里是 Strategic centre,利益会是这样分配的。

按利益大小分配

第一大赢家一般是商业街上的商铺拥有者,这个时候商铺的用途会被政府重新界定,我目睹在Gladesville 原先商铺最多只能在上面再加盖一层,结果被政府重新规划成B4高密度后,商铺可以拆了盖下面是商铺上面是住宅的商住两用大楼。什么都没干,自己的铺子就升值好几倍。

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第二大赢家是House的土地拥有者,政府的基建无形中提升了你的地价,另外CBD化也增加了你房子被收购的可能。那些离火车站1.5公里左右的House原本什么都干不了,也莫名其妙的被规划成R3中密度可以盖Townhouse了。

当然我说的这一切都是可能。

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第三大赢家是Townhouse的拥有者,一旦区域CBD化,近商业街的house基本被拆光,剩下也买不到,大家都在留在手里,说不定这个区可能会像Campsie一样的,整个区不是R4 就是R3, 那我的房子岂不也是开发用地,所以市场上根本就没什么房源,例如Burwood。

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想住在这个区,又对面积有需求的只能买Townhouse.

第四大赢家是租客,新楼盘一般都会带电梯,游泳池和健身房,但这些维护的费用与物业管理都由房东出。新楼盘集中放出时,大家都会积极找租客,到时候难免遇到惊喜,什么一周免租之类的。

第一大输家是买新楼盘的投资者。一旦一个区域被CBD化,政府把这里当成重点就业和商圈后,需要开发商来开发,房子盖的越多税越多,这样基建的承诺才能兑现。所以政府会和开发商做两点妥协,第一是房子面积可以批的越来越小,他们解释用的借口就是现代生活节奏快,家是用来休息的,不需要那么大的空间,楼下吃饭有餐馆,聚会有图书馆,出门左拐就是电影院。所以面积小点可以的。

例如悉尼的botany council对两房面积要求很严格,所以Mascot一带早期新楼盘户型很大,现在开发商利用各种政策,楼盘的面积比起以前已经大大缩水了。

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第二点是车位越来越少,两房只给一个车位,很多一房户型连车位都没有。人家也有理由,人会说当地区域交通如此发达,巴士,地铁,出租车,没车一样方便,再一个你租给学生,人家也不需要车位。

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(有些项目开始推出没车位房子)

问题在于,如果一个区域,人口越来越密集,交通肯定成问题,车位会越来越值钱,君不见chatswood房子和车位都是分开单独出租吗?需求啊。面积大会越来越值钱,越是热闹的地方,越需要隐私性。而这些新盖的楼盘不具备。

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第二大输家是老公寓的投资人。首先高质量租客都会被新楼盘的房子撬走,那里更新,设施更好,租金每周差100,除非穷到家的人,谁不想住新房子,而且老人对电梯房是刚需。

第二个是老公寓这种东西虽然户数少,结构结实,但一旦离开悉尼的下北,上东和内西,其实并不很受大家欢迎。人家在富人区喜欢这种房子往往是新旧价格差距太大,买不起。偏远区域,新旧公寓就差10万,干嘛不买新的。

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所以租客和潜在买家都被这个些增量的楼盘分流。

我只是借用了Bankstown的案例,其实以上CBD化故事在过去5年在很多区域都由发生。但由于每个人所处的位置各不相同,那些激动人心的规划可能对你没有半点好处。

我是万邦君,我们下次再见。

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最新评论(1)
Y2022
Y2022 2020-04-21 回复
Bankstown 的地方的确不错、整个地理位置够平够宽!但还是要看主要什么国家的人生活在那里!


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