华人老板投资$277万建冒牌仓库,结果空置十年,沦为流浪汉大本营...(组图)
电商热推动仓库价格上涨,吸引许多华人投资者关注。然而,在这类商业房产交易中,对某些关键细节的忽略可能会带来严重损失。一位华人投资者曾因大意投资一间无牌「仓库」,由于无法正常使用,这座建筑物被迫空置近十年,沦为「游民大本营」。
空置近十年之久的仓库被破坏殆尽。(受访人提供)
华人区资深房产经纪袁立功说,他曾有一位来自中国的客户,在2012年以277万元现金购买了一间仓库,占地3万2000平方呎,地处洛杉矶县波莫那市(Pomona )的一个商业园区。
在出售之前,这里是一个仓储配送中心,新业主的计画是将这里作为自己业务的仓储空间。但令人震惊的是,在完成了所有过户手续后,新业主竟被告知,「园区不再允许这里被用作工业仓库」。
CC&R有法律效力
原来,园区的房产文件「社区契约和限制」(Community Covenants and Restrictions,简称CC&R)限制了这座建筑物的用途,而买家和经纪人当初在交易时,并没有注意到这些规定。袁立功解释,CC&R就像是住宅地产中「屋主协会」(Home Owner Association,简称HOA)对房屋的约束,它是一种对所购买土地的使用权,具有约束力的契约,拥有法律效力并可强制执行。
为什么前业主却可以将这里用作仓库?袁立功解释,这是因为原业主受到祖父条款 (Grandfather clause)的保护。祖父条款允许现任或符合资格的业主,保留其特定的权益或待遇,以此减少新规对现任业主的不利影响。这项设置使得原业主被新规则豁免,仍可将这里作为仓储空间使用。
仓库不仅成为了游民的住所,他们还在停车场内办起了「跳蚤市场」。(受访人提供)
铁规如山,新业主只能认栽,投入数百万元的「仓库」被迫空置。而在这期间,由于新业主人在中国,仓库长期处于无人看管状态。这座偌大的建筑物很快就成为游民的住所;他们不仅在此安家生活,甚至还在停车场内办起了「跳蚤市场」,大批流浪汉聚集在一起,展示自己的杂物。
外墙被打洞 管线全被偷
除此之外,附近的工程垃圾也闻风而至,被倒放在仓库周围,甚至还有人将大批化学药水丢弃在停车场上。仓库内也是遍地垃圾,墙内的铜管、电线等全部被偷。「我们也曾安装过监控录像,但盗贼竟从仓库的外墙打洞入室,将监控设备全部搬走!」
盗贼竟从仓库的外墙打洞入室,将监控设备全部搬走。(受访人提供)
袁立功说,业主还曾尝试加建大门,以防止不法分子继续闯入,当地市政府都已经批准了加建大门的申请。然而,由于CC&R管理方的反对,加建大门的计画最终也落空。2015年时业主曾尝试出售这间「仓库」,但根本没有买家愿意以屋主预期的价格,购买一个使用受限的仓库。
所幸前几年,园区内的其他业主开始聘请律师对CC&R管理方提告,并邀请「仓库」业主加入。原本并未抱太多希望的官司,最终却意外胜诉。至此,园区的CC&R才被撤销,这间「仓库」也因此正名,得以重新进入市场。最终,这间破败不堪的仓库,在没有重新装修的屋况线下,以850万的价格成功售出。袁立功透露,新买家购入后重新装修,短短几个月就以1150万左右的价格再次出手。
附近的工程垃圾被倒放在仓库周围。(受访人提供)
尽管袁立功提到的这间仓库出售后带来可观收益,但其中也包含一些运气成分。在这空置期间,不仅要支付地税,还要花钱对房屋进行清理维护。袁立功提醒,在投资商业房产时,买家务必仔细研究房产相关的法律文件;尤其是有CC&R的园区,须清楚条款中包含哪些限制性要求。
空置房屋甚至可能导致房东失去产权。近年来,有关游民在霸占空屋数年后成为合法新屋主的案例,时有发生。这些占屋者透过财产法中的「逆权侵占」(Adverse Possession)获得了房屋产权。该法律允许未经原业主同意的居住者,在持续占用房产土地超过一定的法定时限后,可成为该土地的合法新业主。在加州,法律对时限的要求是五年以上,居住者还需支付五年的房地产税,并提供公开占据房屋的证据等。