郑州楼市新政满月：“小阳春”暂未出现 二手房市场率先升温

" 在 3 月，仅周六日两天，我们平台在金水区就能成交 300 套二手房，以前肯定不行的，最多成交十几套。" 一家大型房产交易平台的经纪人郭明 ( 化名 ) 说，虽然成交量有所增加，但价格并没有变化。

今年 3 月 1 日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》 ( 下称 " 郑十八条 " ) ，成为 2022 年首个放松限购、限贷调控政策的城市。机构数据显示，3 月份郑州二手房市场率先回暖，市区的带看量、交易量均有提升，但新房市场受制于房企经营现状等原因制约，回暖情况不如二手房。业内人士表示，郑州房地产市场虽有所好转，却仍难称得上是 " 小阳春 "。

市区楼盘回温 新房市场相对疲软

资料图：楼市。中新经纬 万可义 摄

大致从 2018 年起，郑州房地产市场进入平淡期，之后的市场活跃度和交易情况，均不能与 2016、2017 年相比。这其中，尤其以新房市场成交变化最为明显。

据郑州市住管局网站数据显示，2017 年 12 月，当月郑州全市实现商品住宅销售 38603 套，二手住宅成交 4990 套；到 2021 年 12 月，当月全市实现商品住宅销售 9666 套，二手住宅成交 5017 套。简单对比这两个月的数据就能发现，郑州新房销量降幅明显。

" 郑十八条 " 的第一款就是 " 支持合理住房需求 "，并从放宽限购、限贷等政策入手。郑州房产经纪人马腾 ( 化名 ) 对中新经纬称，在 " 郑十八条 " 出台前，没有郑州户籍且没有社保的人，也能在郑州买房，只是都是私下操作，如今新政落地，算是正式承认，而且新政在限购套数、公积金使用、贷款政策等方面做了调整，更利于购房人。

据马腾观察，3 月份以来，市区内一些楼盘的看房人数有所增加，仅他所在的中原福塔区域，周末两天的交易量就能超过百单。但回温的还只是市区，四环以外的楼盘没有过多起色。

马腾说：" 近段时间很多房企资金链接连出现问题，让购房人不敢买新房了，害怕交付不了。现在我们给客户推荐的楼盘，基本都是央企、国企开发的，这种问题不大。另外，郑州正在整治问题楼盘，也是要稳定信心。" 中新经纬注意到，2021 年 11 月底，郑州市召开全市问题楼盘化解工作专题会议，提出要对重点问题楼盘实行挂牌督办，以点带面推动化解处置工作有力有序开展。

据克而瑞公布的《2022 年一季度郑州房企商品房全口径销量榜》显示，一季度该市 TOP5 房企销售金额同比下降约 24%，TOP10 及 TOP20 销售额同比下降近三成。除了疫情和春节假期因素影响，克而瑞分析道，郑州市场及企业业绩不佳，一方面是由于房企暴雷，客户置业更趋谨慎，另一方面多数房企放缓供货节奏，一季度开盘次数较 2021 年同期直接腰斩，供求两弱下 " 小阳春 " 难以发力。

机构：二手房成交量环比增长两倍

资料图：售楼处沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄

除了 " 郑十八条 "，有机构称，今年 3 月，郑州在二手房市场实施了 7 年的 20% 差额税已在部分区域变相取消。据了解，从 2015 年 1 月 1 日开始，郑州 " 非满五唯一 " 住宅在交易时需缴纳差额税费，例如，150 万元购入的房子，如果卖 200 万元，需缴纳 ( 200 万 -150 万 ) ×20%=10 万元的差额税。机构认为，差额税的取消，是对郑州二手房市场的全面松绑。

郑州市金水区的房产经纪人郭明就告诉中新经纬，" 郑十八条 " 和差额税的变相取消，对他所在区域二手房交易的影响较大，从今年 2 月底到现在，二手房的交易量明显增加。" 在 3 月，仅周六日两天，我们平台在金水区就能成交 300 套二手房，以前肯定不行的，最多成交十几套。"

贝壳研究院数据显示，" 郑十八条 " 发布后，郑州二手房市场持续修复，3 月份二手房成交量超过 2 月的 2 倍。3 月周度成交和带看量已经恢复至 2021 年 5-6 月的水平，3 月前两周周均带看量较 2021 年 12 月周均提升 38%，周均成交较 2021 年 12 月提升 70%，较 1-2 月周均 ( 剔除春节周 ) 提升 1.6 倍，表明新政之下客户预期开始好转，观望情绪有所缓解。

" 从区域板块来看，主要是金水区、郑东新区、经开区、惠济区等改善属性较强的板块市场回升幅度相对更明显，3 月前两周上述四区成交占全市比重较 2 月提升 8 个百分点。荥阳、上街、新郑等距离郑州主城区较远、配套较弱的区域复苏相对缓慢，购房需求相对不足。" 该研究院分析。

价格尚无变化 房贷利率降幅明显

资料图：在建写字楼。中新经纬 薛宇飞 摄

" 郑十八条 " 发布满月，新房、二手房市场虽有回温，但价格并未上涨，一些楼盘仍推出各类优惠政策刺激购房人入场。

马腾称，不管是四环内还是四环外的楼盘，价格都没有涨，优惠活动也都在继续，针对清明假期，一口价、特价房这些常规操作依旧较多。以某大型房企在郑州经开区开发的楼盘为例，该楼盘最高的销售价格超过 1.8 万元 / 平方米，清明假期的特价房最低为 1.62 万元 / 平方米。郭明也说：" 新房价格基本没有变化，现在四环内和东边的价格，比去年降了差不过 1000 元 / 平方米，四环外和西边的价格比去年降了 1000-2000 元 / 平方米。"

二手房价格较为平稳，而着急出售的业主则需降价销售。郭明称，他们门店附近小区一套 107 平方米的三居室，此前的挂牌价在 270 万元，在今年 3 月初业主降到了 239 万，降价后，很多客户前来看房。

虽然房价没有过多变动，但大幅下调的住房按揭贷款利率，着实给购房人带来优惠。马腾说："2021 年的时候，郑州首套房房贷利率最高达到 6.125%，到今年 2 月底就降到 4.9%，仅房贷利息这一项，就能让购房人省下一笔不小的开支。"

以贷款 100 万元、贷款利率 6.125%、30 年等额本息方式还款计算，贷款人的利息支出共计达 118.74 万元，每月还款 6076.11 元；在其他条件不变、贷款利率 4.9% 计算，贷款人的利息支出共计 91.06 万元，每月还款 5307.27 元。

据中新经纬此前了解，针对毕业 5 年内全日制大专及以上学历留郑大学生，中原银行部分网点的住房按揭贷款专项优惠为年利率 4.7% ( 单利 ) 。另外，在贷款政策上，" 郑十八条 " 提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

对于郑州房地产市场未来的变化，贝壳研究院认为，新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪，房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖滞后于二手市场，但市场修复依然可期。二手房方面，从 3 月份二手房经理信心指数看，该指数持续保持在荣枯线 ( 50 ) 以上，表明成交量持续修复预期较强。

不过，中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，从郑州 3 月份的表现看，" 郑十八条 " 力度虽然不小，但市场仍难称得上是 " 小阳春 "，出现这种情况的原因，与郑州在过去遭遇多轮疫情冲击、暴雨袭击等外部环境有关。他建议，可以再适度出台更有利于购房人的政策，以促进市场进一步活跃。 ( 中新经纬 APP )