保利、万科低价抢客，广州网红盘内卷，看房客晚上 9 点还在排队

万科、保利们的价格战也反映了如今广州头部房企的激烈争夺。

作者- 林心林

编辑- 黎倩

" 全广州的中介，端午应该有一半都跑来了保利水木芳华。" 中介李飞说道。

图片来源：图虫创意

如今，广州开发商不会放过任何一个节假日蓄客卖楼的机会。相比五一小长假近 40 个项目抢客的情况，今年端午假期的推货节奏相对保守，不过仍有不少楼盘通过 " 开放示范区 "" 开放实体样板房 "" 特价单位 " 等形式吸引客源。

其中，越秀星樾 TOD、万科城市之光等老网红盘加推房源。同时，一批新晋网红盘正在强势吸引购房者的注意力，如位于增城朱村凤岗的保利水木芳华项目，开盘三天迎来两次加推，单日卖楼上百套。

至今仍未拿预售证的万科黄埔新城项目，自五一小长假启动冻资蓄客之后，此次端午传出首开价格最低预计不到 3 万元 / 平方米，再次刷了一波存在感。

" 今年的端午楼市，我只想到了一个字，就是卷！" 李飞感叹道。

新网红盘抢客，开盘价低于周边板块 1 万元 / 平方米

想要在当前稍显冷淡的广州楼市激起水花并不容易，保利水木芳华走红的方式十分直接，即打价格牌。

保利水木芳华位于广州增城朱村凤岗科教城板块，距离地铁 21 号线凤岗站约 700 米，项目共打造 12 栋 33-49 超高层住宅，配建一所 24 班公立小学和规划商业。

端午前夕，该项目 1、2、3 栋共 576 套房源取得预售证。6 月 3 日，保利水木芳华首推 1 号楼，包括 69 平方米、80 平方米、101 平方米的三房和四房房源，折后单价为 1.6 万元 -1.7 万元 / 平方米。

可以对比的是，周边很多楼盘此前开盘价都在 2 万元 / 平方米以上，而保利项目整体比目前周边一手房源便宜 4000 元 / 平方米以上。

" 这对于朱村，甚至是整条 21 号线都具有杀伤力。" 中介付强介绍，目前项目周边在售的项目为保利东湾，复式单位售价为 2.1 万元 / 平方米左右。时代财经了解到，项目一开盘便开放了中介渠道，且多位中介证实了佣金比例不低。

李飞端午假期三天基本上就泡在了保利水木芳华项目上，最终成交了两套。他告诉时代财经，6 月 3 日开盘当天，仅排队进售楼处都要花上半小时，现场开发商销售基本上是一对五，根本没空讲解沙盘。" 样板房更不用提了，挤满了人。"

据李飞了解，当天因为看房人数过多，保利一度暂停看房、开启预约登记，等到当天晚上 9 点才重新排队开放。

而当天，保利发布了 "1 号楼首推告罄 " 的海报，并表示 " 应众加推 3 号楼 "。李飞透露，6 月 3 日当天保利水木芳华全场成交 120 套，共扫码带看约 400 组，成交转化约 3:1。

保利水木芳华的热销也对周边二手房的业主带来一些冲击。付强称，朱村板块前两年的一手房高峰期达到了 2.4 万元 -3 万元 / 平方米左右，如今二手价格则在 1.8 万元 -2 万元 / 平方米左右。" 今非昔比，保利这个楼盘一出来，许多业主都得站岗，很难卖出去。"

给周边板块带来价格刺激的，也包括位于老黄埔板块的新晋网红盘万科黄埔新城。

今年五一期间，尚未取得预售证的万科黄埔新城开放诚意登记和认筹冻资，冻一万抵三万，吹风价在 3.5 万元 -3.7 万元 / 平方米左右。端午期间，项目传出首开价格最低预计不到 3 万元 / 平方米的消息，更传出万科员工也开始冻资等开盘。

据了解，与黄埔新城一站之隔的庙头板块，目前在售一手房均价在 4.2 万元 -4.7 万元 / 平方米之间。" 隔壁增城新塘板块更受打击了，现在还有一些在售楼盘卖到 3 万元 / 平方米，这下怎么卖？" 付强称。

端午不及五一热，万科、保利、越秀争夺广州销冠

尽管低价策略给楼市带来一些惊喜，但在广州中原地产项目部总经理黄韬看来，目前广州市场购买力仍有限、恢复动力不足，开发商降价抢客是正常的销售手段。

广州中原报告显示，5 月广州新房网签 6177 宗，环比增加 13%，但较比去年同期成交仍下跌 40%。报告指出，虽然开发商积极供应过万套新货备战 " 红五月 "，但买家观望情绪仍较浓。

黄韬也表示，" 中原代理的数十个楼盘端午假期的去化不算很突出，节点没有五一那么热，整个市场可能要到三、四季度才会有真正地好转。"

据时代财经不完全统计，广州十余个楼盘均在端午期间推出一口价、特价房源等优惠，包括华润置地公园上城、升龙学府上城、凯德山海连城、大华紫悦府，最高优惠 49.3 万元。

万科、保利们的价格战也反映了如今广州头部房企的激烈争夺。

以万科黄埔新城为例，与其相差一个地铁站距离的庙头越秀星航 TOD 项目，此前开盘均价在 4.6 万元 / 平方米左右，两者之间形成了明显的竞争关系。

小到楼盘板块竞争，大到市场份额比拼。

对于万科而言，从 2003 年进入广州市场后，曾一度风光无限，2012 年销售额破百亿，2016 年还与保利争抢广州一哥位置，近年更踏足了商业、旧村改造、长租公寓等板块。

不过，此后由于公开拿地少、拆解广信资产包，万科在广州的发展面临掉队，总经理一职也短时间出现轮换。

近两年，随着引战投加速消化广信资产包，旧改项目相继转化，推出万科喜悦里、万科城市之光、万科金域曦府等项目，万科才在广州逐渐找回存在感。

克而瑞 2021 年度广州房企销售榜显示，万科的流量销售金额为 249.84 亿元、权益销售金额 169.19 亿元，均处于第三的位置，位列越秀地产和保利发展之后。

2021 年，老大哥保利发展则在蝉联广州销冠 11 年后，被越秀地产取代。以上述榜单为例，越秀地产在全口径销售额、权益销售额中位列第一，保利发展则保住了流量销售额的榜一位置。

事实上，保利发展排名被超的另一面，是越秀地产这两年凭借二股东广州地铁的优势，开发了多个 TOD 地铁盘，不少楼盘价格相较周边均有一定溢价。今年五一假期，越秀地产和广铁共同开发的琶洲南 TOD 项目还未正式开盘 1 栋就已经 " 卖完 "，且大部分客户是全款买房，均价在 10 万元 -14 万元 / 平方米。

不过，在黄韬看来，越秀地产同样面临着一定压力，比如 TOD 项目开发成本高、运用资金大。" 虽然 TOD 卖得好，但是也有其他不太理想的楼盘，包括还肩负着一些拿地的任务。"

（除黄韬，其他受访者均为化名）

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