新州房改三步走 外国人买房8万印花税压顶（图文全解）

ACB News《澳华财经在线》6月1日讯 新南威尔士州今日抛出重磅政策，为改善住房可负担性推出一揽子计划。核心要点是：增加住房供应、帮助首套房买家、外国人买房被重税、升级全州基建盘活社区发展。
 
新州州长博日吉可莲、财政部长佩罗特与规划及住房部长罗伯特于6月1日午后在新州议会发布联合声明。

根据新州政府公告，针对首次置业者，仅适用于新房的印花税豁免政策覆盖到了二手房：自7月1日起，首套房买家购买65万元以下二手房时亦可免去印花税。80万元以下房产也可享受一定优惠。同时撤销针对按揭保险收取的印花税，通常一套80万澳币房产可节省约 $2,900。两项举措可为首次置业者累计节省最高$34,360。
 
与此同时，新政将通过税收调节市场需求，重点打压外国人购买力。新州政府去年针对外国投资者引入4%的印花税附加费，而今年这个比例将翻倍，调高到8%。针对外国业主每年征收的土地税附加税由0.75%拔高到2%。并且，针对一般投资者购买期房的印花税优惠将取消。
 
今年1月，新州州长博日吉可莲上任之时，她表示将向“住房难”宣战，并称住房可负担性“是全州人民面临的头号问题”。“我想要确保这个州里每个普通家庭，每位努力工作的人都能够拥有自己的房子”。
 
澳储长前行长史蒂文斯为本次政策计划包的制定提供咨询建议，方案现已提交到州内阁审议。目前距离新州预算案发布还有三周时间，这份关键的政策方案预计将在下财年新州政府财政计划中扮演基石角色。

 
房市政策上每年的预算案往往是关键的时间点，由于外国买家在新州房市，尤其是公寓期房购买上较为活跃，连续两年成为房产税调整的打击目标。2016年6月，新州财政案宣布，自7月1日，起海外住宅房产买家需在购买住宅房产应付税款的基础上额外支付4%的印花税。并且，购买期房的外国投资者不再享有12个月的印花税付费延期。
 
自2016年12月31日零时起，在已有的1.6%税率基础上，新南威尔士州针对外国人持有的的住宅用地新开征0.75%的附加税。如今两项税率再度调高。据新州政府数据，外国买家约占到新州购房需求的一成左右。
 
此次调整后新州针对外国买家的的印花税已超过维州（现为7%），但相比国际类似的热门市场仍较低。加拿大的一些省份的印花税最多高达15%。

ACB News《澳华财经在线》6月1日讯 新州政府发布的住房可负担性计划包分为三步走，近-中-远期各有目标。从近期看，以税收调节需求端两个政策敏感人群：首次置业者与外国买家。通过减税与加税在购房成本上做文章，平衡两端购买力。（详见《新州大力补贴首套房 外国买家被重税 (1)》）
 
博日吉可莲州长甫上任即高举房市政策大旗，将解决住房可负担性放在施政目标首要位置，而其任内首个预算案又发布在即。出于树立声望、稳固民意支持率，她有着强劲动力履行承诺推动近期政策计划落地施行。
 
从外围来看，悉尼房市持续高烧，抑制房价过快上涨，提升市场参与的公平性已成联邦及州级政府共识。通过州内阁审议，加入预算案并通过立法，面临的阻力似乎并不大。而在印花税上做加减法，等同于外国投资者间接为新州的首次置业者分担压力。并且由此产生的巨额税收将充实新州金库，将为下阶段基础设施开发奠定基础。
 
一举多得，似乎满盘只有外国购房者成为输家。
 
最近五年悉尼房价已然翻番，房价上涨之快让大量首次置业者措手不及，家园梦变得愈发遥远。一方面是涉及民生根本的住房可负担性问题，另一方面，经年积累的居民债务风险引发越来越多的担忧。
 
受矿业滑坡打击，澳洲经济基底受到动摇，央行自2011年底开始施行低利率政策，一方面是希望刺激商业投资，同时也寄望于压低澳元，促进出口及非矿行业复苏，房地产振兴是至关重要的一步棋。而随后涌现的房建热潮也着实给澳洲经济带来了急需的活力。
 
近年间，海外，尤其是中国买家的强势涌入，且这股势头经久不歇，多少让澳储行意外。但总体而言，官方对外国买家影响澳洲房市持温和积极看法，主要在于亚洲买家需求占据少数，却拉动外国开发商的投资及新房建设，实质上促进了房产供应。
 
与此同时，低利率政策却带引出了浩浩荡荡的本地房市投资大军，再加上诱人的“只付息”贷款产品，澳洲投资性房贷激增，相关风险快速累积。一段时间以来，澳洲飙升的居民债务比成为了媒体报道的热门话题。
 
澳央行为了平衡经济发展目标，在货币政策上似乎捉襟见肘，而当前降息周期是否结束在学界、商界甚至央行自己，并没有确定的答案。这种情况下，负责信贷政策的澳审慎监管局（APRA）率先砸下了第一锤。
 
自2014年底，澳审慎监管局开始通过约束贷款机构收紧投资性房贷政策，为大银行设下10%的增速红线，按揭贷款市场随后风声鹤唳。及到今年三月，APRA明确表示，要抑制只付息贷款等高风险房贷产品，主要贷款行的按揭政策新规于近期陆续出炉。总体看来，澳洲四大行无论是从投资贷增速控制上，还是资本充足率上都达到了银监会要求。
 
房贷收紧的同时，过去几年累积的房产项目陆续完工，尤其大量公寓投入市场。需求受挤而供应增加作用之下，今年以来悉尼房价出现些许降温，并在4月与五月连续下行。
 
新州选择这个节点再出重锤，似乎可以预见，悉尼房市势必将有一番动荡。不过，政府心中明了，作为最受海外买家，尤其是亚洲投资者青睐的国际性门户城市之一，加税带来的作用将只是暂时。澳洲的居住环境、生活品质、经济基础等优越条件将继续吸引海外投资者涌入。而澳元的持续走软只会刺激更多购房资金涌入澳洲。
 
由此看来，新州住房政策计划包三点中有两点落脚在住房供应上就显得的不足为奇。

图片来源：NSW GOV
 

ACB News《澳华财经在线》6月1日讯 新州政府发布的住房可负担性计划包分为三步走，近-中-远期各有目标。从近期看，以税收调节需求端两个政策敏感人群：首次置业者与外国买家。通过减税与加税在购房成本上做文章，平衡两端购买力。（详见《新州大力补贴首套房 外国买家被重税 (1)》）
 
而中长期来看，加大供应才是解决新州住房可负担性问题的根本途径。首先是在现有基础之上增加“合理价位”的住房供应，与此同时，要加速基础设施建设，支持更多社区的繁荣发展。
 
据澳统计局数据，截至到4月年度，新州共有7.2万套新房批建，相比于2011年的3.5万套翻升一倍。即便如此，仍抵挡不住悉尼房价的快速上涨。澳储行前行长史蒂文斯喟叹，“市场的供应侧难于跟上供应步伐”。

新州政府估计，悉尼现阶段仍欠缺10万套房的供应。“我们要确保在正确的地方释放土地、推出正确的房型以保持我们本地特色”。两个“正确”意味深长，而新州政府将在这场住房开发热潮中发挥强势的促进引导作用。
 
根据计划，政府将从五个方面促进供应：
 
加速行政审批：提升市政厅独立评审组的地位，确保开发申请得到高效处理，及规划流程的诚正性。
加速设计优良的低密度房屋（双层排屋、双拼、三层联排）的开发审批。
加速优先片区及优先增长区的开发活动，在精选区域增加3万套房（下图）。
向各市政厅提供最高250万澳元，用于加速推进环境发展计划，以开放和释放新的住房地块。
成立新的部长联动任务小组，专注于住房可负担性问题。设定有明确时限的州长优先政策目标，即未来四年平均每年要保证6.1万套房完工。为此还有两个具体的辅助性目标：到2019年，90%的住房开发审批必须在40个工作日内完成。到2020-21，由州政府主导进行的重新区划工作可实现每年在条件适当地区新增1万套房。
 
整个纲要突出“加速”二字。博日吉可莲州长在演讲中还用到了“涡轮增压”这个词，强调将通过快速大量的住房供应为房价施加下行压力。
 
日渐扩张的优先片区与增长区【点击放大】

图片来源：NSW GOV
 
新州政府将扩展悉尼地区的增长及复兴优先片区的覆盖面，以增加约3万套房。确保下列地区住房供应切实增长。
 
Belmore/Lakemba
Burwood/Strathfield/Homebush
Campsie/Canterbury
Cherrybrook (government land)
Frenchs Forest
Glenfield
Leppington town centre
Anzac Parade corridor
Riverwood
Schofields town centre
Seven Hills/Wentworthville
St Leonards/Crows Nest
Telopea
Turrella/Bardwell Park
Westmead.

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