【小李说“房事”】之：“鸡生蛋和蛋生鸡的传说”

这两日朋友圈又被“新州将涨海外印花税”的消息给刷屏了，此番信息由ABC News于2017年3月14日第一时间放出，已不是空穴来风。自从2016年6月以来，新州、维州和昆州政府相继上调了海外买家在各州购房的印花税，意在保护当地买家的利益和维持澳洲主要城市房价的“可负担性”，可是并不奏效，特别是悉尼，2016年度房价平均增幅达到了16%，为历年来最高。其实，从持续数月高达80%以上的拍卖清盘率就可以看出，真正影响澳洲房价的主导因素，还是来自于本地买家的购房需求。

Data Source: ABC News

既然这样，那为啥新州政府还要涨咱们海外买家的印花税呢？其实细想不难揣测出此举动背后的动机是舆论导向和政治因素共同作用的结果，由于新闻媒体夸大的报道，在当地人的眼里海外买家已然成为房价上涨的“罪魁祸首”。政府手握实时地产数据他们当然知道，本地的购房需求才是房价上涨的关键，涨海外买家的印花税，一来不会影响澳洲房价市场，不会让澳洲新兴的第三大支柱产业“房地产业”瞬间崩塌，二来又能顺应民意，稳定民心，三来还能顺理成章地增加税收，何乐而不为？刚刚出任新州州长的Gladys Berejiklian女士，就是去年领头推行涨海外印花税的“元凶”！现在她新官上任三把火，其中一把火继续“烧一烧”海外的印花税也是在预料之中。

说了这么多，小李已经是替海外买家抹了一把鼻涕一把泪了。政府既然如此“绝情”，那为啥仍然有众多的中国买家前仆后继地涌入澳洲房地产市场呢？因为相比全世界主流城市对海外买家征收的印花税，悉尼还处于低位：香港是30%，英国15%，加拿大15%，悉尼才8%。而且刨去澳洲优越的移民政策、一流的居住环境和相对国内主流城市较低的房价不说的话，澳洲房地产稳定的增幅和丰厚的投资回报就是最吸引他们的地方了。

Data Source: Google Image

澳洲三大城市（悉尼、墨尔本、布里斯班）的房价9年左右翻一翻已是不争的事实，在人口结构好、有政府规划或者是学区的区域房价上涨的速度更快。那么房子市场价格涨了，增值的部分如果能及时变现，是不是买家就可以继续投资第二套房产呢？几年之后如果第二套房产也增值了，再次变现，那么第三套投资房的首付是不是也自然而然的就有了呢？以后如此循环，“蛋生鸡、鸡生蛋”，以租养贷，以房养房，投资者的“身家”会得到飞速增长，最终实现被动收入（房租收入）完美覆盖生活支出，从而实现“财富自由”。

Data Source: Google Image

刚刚小李为大家描述的情景，并非我凭空给大家画的一个饼，而是许多在澳房产投资者们正在使用的积累财富的方法，当然在实现“鸡生蛋、蛋生鸡”的时候，有些点需要注意：

1. 第一套房产的选择至关重要，因为它的增值速度和持有成本将直接决定循环开始时间的早与晚。

2. 要有持续稳定的澳洲本地打税收入。房产增值部分的套现是通过银行的“Refinance”实现的，而具体能套现多少与投资者在澳洲打税收入的高低有直接关联。

3. 帮助办理“Refinance”的贷款经纪人（broker）的实力很重要。“鸡生蛋、蛋生鸡”的过程其实就是不断“再贷款”的过程，一个富有经验、在银行间有人脉的broker能最大化保障投资者套现过程的顺利和安全。

澳洲房地产的稳定和良好政策给投资者们提供了实现财富自由的机会，想要在资本主义国家生存就必须会“玩”资本，熟悉譬如“offset account”、“refinance”和“负扣税”等工具、政策和方法，最大限度地实现自身财富的增长:)

作者简介：

作者“小李”，全名李昊，湖南湘西吉首人，于2010年踏足悉尼，获得南半球的麻省理工 - 新南威尔士大学理学硕士，以及中央昆士兰大学（悉尼分部）的IT硕士双硕士学位。曾经的理工科男，现任【H&T Group】澳大利亚华信集团悉尼总公司持牌投资顾问。擅长数据采集与分析，能提供强有力的投资建议，为客户推荐最佳的置业产品和提供全方位的服务。

微信：shenmadou2011