贷款收紧已成定局，澳洲房市路在何方

最近地产圈子里有一条爆炸性新闻，不过相比“澳洲银行预测房价明年大涨20%”， “震惊！澳洲政府管宣: 房价要涨” ， 这条重要但又有点负面的新闻，没有什么地产中介或贷款中介去转发。

到底是什么重要新闻呢？我也不卖什么关子了，澳洲财政部长Josh Frydenberg官宣，为了抑制奔腾的房价，银监会将会在未来2个月出台新的贷款政策，银行将不会像以往那样容易借到钱。

而且这次是老虎苍蝇一起打，以前非存款类银行在放贷上是不受银监会的约束，而这次新的规定下来后，他们必须一并遵守，不会存在大银行批不了，贷不到，我去小银行多花点钱试试的情况，门给你一起封死。

据媒体的消息，新的政策可能会限制贷款人的借贷能力，例如你不能贷款超过你收入的六倍，例如你赚6万一年的薪水，你就只能贷款36万左右。

有意思的是, 这次由政府牵头的行动，最开始的倡议者却是业内人士。是联邦银行和ANZ银行的管理层建议政府，对迅速奔腾的房价进行一些调节，因为人们的负债太多了。

其实早在半年前媒体就有报道，如果悉尼的房价照这个速度涨下去,政府应该会出台一些政策，但没想到会这么快，当时包括在银行这波机构在内对目前的行情还非常乐观。因为这波行情主导人士是以自住为主，买家不是置换就是首次置业人士，而在2012年的行情是投资人主导的行情。

这次痛下决心只有一个原因，那就是在2年不到的时间里，债务比例超过6倍的贷款，从14.3%一路增加到了25%，几乎差不多多了一倍。银行担心的是一旦升息，这些人会撑不住。

当然还有另外一个不能说的原因，那就是联邦大选马上到了，政府要给选民做做样子，表达一下对于房价政府的态度。

我们该怎么看待这则新闻,后续对市场的影响呢?

首先大家要明白政府出台这个政策是抑制房价而不是打压房价，因为真的要房价跌，变得便宜，变得可负担，加息就行了。澳洲储备银行自己的官员都出来讲话说，他们很清楚低利息会造成房价上涨，但相比高利息下的失业率和低消费，前者更多是利大于弊。所以从这个角度来说，正因为银行不愿意升息，所以才想出目前这个手段，这恰好证明低利息还会维持一段时间。

有好的一面，这个政策也会带来负面的一面，咱们不能高喊一句“一切都是最好的安排，没有坏事只有好事，那这就不是做分析，而是给自己洗脑了。”

这次政策首当其冲影响到的就是首次置业人士，人们在买人生第一套的房的时候，无论是首付和收入都不会很高，但是悉尼墨尔本的房价又很贵，所以很多首次置业人士，贷款第一套房借90%一点都不稀奇。你这样一搞，说贷款只能是收入的6倍，那首次置业人士怎么买房？随便买80万的房子，收入就需要10万以上，而80万又在悉尼买不到啥房子，你咋搞？有些首置人士可能当租客，可能他们要逼去其它州买房才行。

这也是政府在纠结的问题，我相信政府未来会给这些首次置业人士单独开一扇窗。否则这个政策势必会加大贫富差距。

第二个被冲击到的就是投资人。还记得2012年年初，那时的悉尼墨尔本楼花公司遍地，随处能听到嘹亮的号角声，什么人生必有5套房，xxx公司来帮忙，买的越多越好，留的越久越好，贷的越多越好。

这几年你很少再听到以上的口号，很多楼花公司不是销声匿迹，就是已经歇气了，原因就在于贷款政策已经不同于往日。这个政策更逼着所有投资人去做一道选择题，因为假设你能贷款500万，自然投资房自住房都可以买，但如果你只能贷款200万了，那对很多人来说，投资房就不考虑了，都去一股脑买House，买自住房去了。

所以每次看到各种房圈媒体拼命转发一些标题类似于《公寓和house价格分化加大，公寓会涨》的文章我就哈哈大笑。首先该涨的公寓都已经涨了，如Manly 和bondi的公寓，剩下都是当年楼花重灾区如Epping， Burwood之类的，还在去库存阶段。不少华人大量抛公寓，买House早已是公开的秘密，如果政策改变只会加剧这个趋势。

我预计悉尼很多区的公寓会加速美国化，布里斯本化。那就是公寓价格不贵，位置也不差，租金很高，但就不咋涨，可能要15-20年才翻一倍。

对于置换买家，正所谓一分钱憋死一条好汉，可能差个10万就要换区。新政策出来会推动买家去买他们想买区域的周边区域，如买不起Eastwood就只能考虑Dundas了，而这正形成了地产的水波理论，房价从大热的区向周边的区域扩散，那些这波没怎么涨的区可能就是机会。

以上是微观上我对不同置业人群的分析，在宏观上我依然保持乐观。大家知道我们的邻居新西兰有着和澳洲非常相似的市场和金融环境，他们早在去年就推出了类似政策，而且他们的工党政府做的更激进一些，第二套房贷款只能贷65%。你说新西兰房价因此跌了？No, 不但没跌，房价和房租都在上涨，市场比澳洲还好。

房价短期内会被贷款，疫情，或者经济所影响，但核心运作规律还是供求关系，新西兰房价涨的这么好，原因还是在于新西兰缺房，房屋建造数目和人口增长不成正比，那边没有搞高密度大楼，也没有建大片新区，所以房屋依然增值保值。

这就好像天上下起了雨，但太阳高照，我们都知道这雨下不长，下不大。但如果乌云密布还刮起了阴风，我们知道这次的雨就是动真格的了。

目前悉尼的空置率逐步下降，但开工率并没有逐步上升。据我所知，未来能出现大片公寓的项目只有悉尼西北地区和Homebush，全新House普遍存在于西南，一旦空置率能到2%以下，悉尼大部分区域房屋将再次供不应求。如果房价真出现下滑，我甚至会当成抄底的机会。

感谢您的阅读，我是万邦君。