社区购物中心18个月投资额翻番 如何做到？

澳华财经在线 11月3日讯 澳洲大型零售商超业绩增长乏力，但不妨碍物业持有方赚得盆满钵盈。咨询集团Alceon和Taylor Bridge资本，以2550万澳元将昆州的一个购物中心出售给上市地产集团SCA(ASX：SCP)，短短18个月，投资翻了一倍多。

如何做到回报翻番

ACB News《澳华财经在线》报道，去年4月，Alceon以1220万澳元的价格购得布里斯班北部的莫莱顿湾区(Moreton Bay)一家购物中心Lillybrook。当时购物中心净租赁收入仅100万澳元。自此以来，Alceon完成建筑翻新及续租。

Alceon的托德·佩珀(Todd Pepper)证实，转手这家购物中心的回报为109%。“在很短时间内超出所有人预期。”佩珀表示，“基金的投资者将实现相当于初始投资金额两倍以上回报，内部收益率超60%。”

目前澳洲零售地产投资价值正逐渐凸显，给投资方带来巨大利益。Lillybrook最新收购方SCA地产投资集团2016财报显示，集团2016财年净利润1.85亿澳元，较上年增22%;运营现金流增25.2%，达9230万澳元;全年派息12.2澳分，提升7%，派息率高达89%，三年投资回报高达63.7%。

过去一年SCA集团融资成本减半，并向股东确认，主要租户沃尔沃斯超市将保持租用。SCA预计2017财年运营现金流增1.8%，分派额为12.6澳分，提升3.3%。过去一年SCA共收购6个社区购物中心价值1.45亿澳元。

对于如何让物业短时间升值，接盘者还需下一番功夫。佩珀表示，Alceon寻找能够带来增值的购物中心物业，而主动管理可以提升价值，Lillybrook购物中心对于集团来说是一项成功投资。Taylor Bridge资本董事毕舍普(Stuart Bishop)表示，翻新和租赁计划对转售价格非常关键。过去12个月，购物中心集中整修计划极大提升了其外观效果和业绩表现，Lillybrook作为本地社区的主要便利购物中心的地位得以强化。

这处面积为6700平米的购物中心短期翻新和租赁计划包括与澳大型超市Coles的租赁期延长至14年，整修Coles所租店面，升级购物中心绿化带等，这些措施立即产生效果，购物中心营业额随即增长。

社区型零售中心火爆

ACB News《澳华财经在线》报道，仲量联行(JLL)的哈彻(Sam Hatcher)和斯旺(Jacob Swan)是上述交易的顾问。哈彻表示，“社区购物中心的投资活动持续高涨，过去两年中，对优质资产的竞购更为激烈。但他也指出，过去两年来，资金成本下滑，正推动收益率大幅走低。”

据哈彻提供的数据，自2014年三季度以来，昆州东南部的社区购物中心收益率已减少113个基点，今年三季度维持在5.75%-8.75%之间。SCA集团持有的昆州Whitsunday购物中心今年6月重估，价值减少1340万澳元，集团蒙受部分价值减计。

不过，仲量联行的斯旺表示，Lillybrook购物中心出售案表明，必需品零售类物业资产价值的增长势头。“大都市成熟地区资产已被证明能够带来稳定的收入回报率，广受投资者青睐”。

数据显示，昆州东南部社区类购物中心交易保持在非常强劲的水平，今年前三季度达4.47亿澳元。同期，所有业态购物中心的交易额达15亿澳元。

2016财年，SCA集团投资物业总值从上年的18.95亿澳元增至21.4亿澳元。

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