深度好文 | 为什么中国资金大幅流向海外？难道在中国投资买房不比澳洲赚的更多？

说起房价，人们更多关心的是负担能力，而非原材料价格，而在负担能力方面，澳大利亚人真是比居住在中国的人要好太多了。

中国一线城市公寓的中价比悉尼高出至少15％，比墨尔本高出50％，但如果你把可承受能力的概念也考虑在内，这个差距还将进一步扩大。Numbeo援引国际货币基金组织（IMF）的数据，显示全世界房价最令人负担不起的十个城市中，大中华区占了五席，深圳排在首位。

　　虽然在新兴市场收集收入数据十分困难，而且往往不太可靠，但它确实提供了最佳的比较。数据显示，在毗邻香港的技术和制造业中心深圳，居民需要38年的中位数家庭收入才能够买得起一套中位价格的公寓。

　　在上海，情况也只是稍好一些，居民需要将近31年的中位数家庭收入，才能购买一套中价房。而北京需要33年。在香港，这个数字是34年，在Numbeo的全球名单上排名第四。

　　这四个中国城市的住房承受力比伦敦还要稍差一些，相比之下，悉尼和墨尔本可就好太多了。澳大利亚的数据看起来有一点偏低，但差距并不是很大。在对十个城市的调查中，Demographia发现，在悉尼需要12年的中位数收入才能买得起中价屋，而墨尔本则是9.7年。

　　所有这一切都指向一个明显的问题：居住在像上海这样的城市的人们，平均月薪只有1850澳元左右的人们，能买得起中价92万澳元的公寓吗？

• 　　推动大改革

　　来自Matthews Asia的基金经理罗斯曼（AndyRothman）表示：“中国的房地产市场是经济最重要的一个部分，也是被误解最严重的一部分。”他回忆1995年至2001年中国上一次大规模经济改革，国有企业裁员4600万人，力求实现现代化和规模化经营。

　　但大多数下岗工人都住在公司提供的住房里，并可以用相当低的市价折扣买下房子，这一优惠也扩大到那些仍在国有企业工作的人。“这是世界历史上最大的一次性财富转移，”罗斯曼说。

　　“中国的大部分城市住房已被移交给居民，有助于创造流动性来推动中国全新的商业房地产市场。”这些改革的财富效在今天持续下去，并且解释了有多少家庭能够利用自己现有的家庭住房（往往是无偿的），进行抵押贷款，从而购买第二套或第三套房产。

　　在广州经营心理咨询中心的心理学家胡慎之从文化和历史的观点来看待房价屡创新高这件事。他说：“中国的创伤历史世代传递，所以人们常常缺乏安全感。这意味着他们喜欢拥有黄金和财产等固定资产。”

　　胡慎之指出，就像在澳大利亚一样，在中国，拥有特定地区的房产也是让孩子进入好学校的一种方法，这有助于推高房价。他说：“中国的教育资源分配并不均衡，往往附着在房产上，这就是为什么许多中产阶级人士会为房子付出可笑的高价。”

　　“中产阶级是中国最焦虑的群体，他们正在努力保住自己拥有的一切，同时把孩子推向更高的地位。”推动孩子们往上爬的努力往往扩展到海外教育和海外资产，而澳大利亚仍然是一个有优势的目的地。

• 　　缺乏选择

　　易居中国（E-House China）的开发研究院分析师严跃金（音译，Yan Yuejin）表示，国内缺乏投资选择，促使大陆买家购买多套房产，并出国置业。

他说：“本地市场的持续增长带来财富效应，人们亦相信这些收益将会无限期地持续下去，认为房产比任何其他投资都好。”

　　二十年的房价复合增长意味着北京，上海和深圳的中间价格在绝对层面上比悉尼或墨尔本至少高出15％，而收入与房价比几乎是两倍。更何况澳大利亚的住房品质也较好。而中国的住房承受力限制则更高。

　　《澳大利亚金融评论报》报导，周二，在距离上海市中心半小时车程的地方开卖的一个楼盘，98平方米的公寓要价174万澳元。用同一笔钱，您可以在Lend Leases在悉尼达令港的新楼盘中买到一套海景房，虽然面积可能略小一些。

　　根据瑞士信贷研究报告，悉尼和墨尔本的租金收益率同样是中国三大城市的两倍。把所有这一切放在一起，澳大利亚看起来当然更便宜，也就难怪中国资金会如滔滔江水源源不断地流入澳大利亚了。

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